Uwaga! Poniższy artykuł autorstwa pracowni Studio Atrium powstał zgodnie z naszą najlepszą wiedzą na dzień jego publikacji, tj. 04.08.2025, ale w pewnych aspektach może jednak odbiegać od prawnego stanu faktycznego.
W bieżącym roku nie doszło do oszałamiających zmian w prawie budowlanym, niemniej warto znać ich zakres, by w kolejnym roku, gdy wprowadzone zostaną istotniejsze nowelizacje, łatwiej się w nich odnaleźć. Co zatem zmieniło się w ostatnich miesiącach?
1. Czym jest Prawo Budowlane?
2. Nowe przepisy budowlane 2025 - co warto wiedzieć?
3. Czy w 2025 roku warto planować budowę domu?
Czym jest Prawo Budowlane?
Prawo Budowlane to obszerny zbiór przepisów, który określa ramy prawne przygotowania, realizacji oraz nadzoru nad inwestycjami budowlanymi, a także zapewnienia bezpiecznej eksploatacji obiektów budowlanych. Regulują one między innymi zasady uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz obowiązki i wymagane kwalifikacje uczestników procesu budowlanego (projektanci, architekci, kierownicy budowy czy inspektorzy nadzoru).
Prawo Budowlane zawiera również wymagania techniczne dotyczące bezpieczeństwa, energooszczędności oraz ochrony środowiska.
Przestrzeganie tych przepisów nadzorują odpowiednie organy administracji, które mogą również nakładać sankcje w przypadku złamania prawa.
Nowe przepisy budowlane 2025 - co warto wiedzieć?
Na samym początku należy zaznaczyć, że omawiane w czterech poniższych nagłówkach zmiany to elementy projektu ustawy (druk sejmowy nr 1379), który został skierowany do Sejmu i jest w trakcie konsultacji, a jego przepisy jeszcze nie obowiązują i mogą ulec zmianom przed wejściem w życie. Projekt ustawy, o którym mowa, został przyjęty w czerwcu 2025 roku i istnieje duże prawdopodobieństwo, że jego przepisy wejdą w życie już jesienią.
Zmiany w legalizacji obiektów budowlanych
Projekt nowelizacji prawa budowlanego wprowadza zmiany w zasadach uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Dotąd inwestorzy mogli z niego skorzystać tylko w przypadku obiektów zbudowanych bez pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia, albo wbrew sprzeciwowi organu) ukończonych co najmniej 20 lat temu. Po możliwych zmianach uproszczona legalizacja będzie możliwa już po upływie 10 lat od zakończenia robót budowlanych.
Celem projektu nowelizacji jest zachęcenie właścicieli do szybszego dostosowania takich obiektów do stanu gwarantującego bezpieczeństwo ich użytkowania.
Rozwiązanie to zostało wprowadzone poprzez dodanie art. 50 ust. 6 Prawa budowlanego w projekcie ustawy – druk sejmowy nr 1379, który rozszerza stosowanie art. 49f–49i.
Poszerzenie katalogu obiektów podlegających zgłoszeniu
Nowe przepisy budowlane mogą również zmienić katalog obiektów, które można wybudować na zgłoszenie. Dodano do niego m.in:
• wolnostojące budynki użyteczności publicznej, które są nie wyższe niż dwie kondygnacyjne, ich powierzchnia użytkowa nie przekracza 200 m² i których obszar oddziaływania mieści się na działce (lub działkach), na której zostały zaprojektowane,
• wolnostojące przydomowe budowle ochronne o powierzchni do 35 m², których celem jest ochrona użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego, czyli schrony przydomowe,
• niezadaszone przydomowe tarasy naziemne, których powierzchnia przekracza 35 m², a także zadaszone przydomowe tarasy o powierzchni nie większej niż 35 m² oraz o powierzchni dachu mieszczącej się w przedziale 35-50 m²,
• bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe (lub roztopowe) o maksymalnej pojemności 30 m³ służące celom produkcji rolnej i uzupełniające zabudowę zagrodową na terenie istniejącej działki siedliskowej,
• wolnostojące kontenery telekomunikacyjne o maksymalnej powierzchni zabudowy 35 m², wyposażone w przyłącza i instalacje elektryczne oraz i telekomunikacyjne, w tym sieci towarzyszące.
Szczegółowe regulacje dotyczące poszerzenia katalogu obiektów podlegających zgłoszeniu zostały zawarte w druku sejmowym nr 1379, w artykule 29.
Pouczenie zamiast sankcji - nowe uprawnienia nadzoru budowlanego
Nowe zasady mogą objąć również sytuacje, w których dochodzi do nielegalnych lub istotnych odstępstw od dokumentacji projektowej. Nowelizacja sprawia, że w takich przypadkach organ nadzoru budowlanego będzie mógł najpierw pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót do stanu zgodnego z projektem. Dotychczas takie naruszenia oznaczały wszczęcie kosztownego postępowania administracyjnego i wstrzymania budowy.
Projekt noweli precyzuje również, że przy zgłoszeniu zakończenia budowy kontrola projektu technicznego ogranicza się wyłącznie do weryfikacji, czy dołączono właściwe oświadczenia i kopie dokumentów.
Możliwość pouczenia inwestora przez organ nadzoru budowlanego zamiast nakładania sankcji została wprowadzona w art. 51a, dodanym do art. 51, który odwołuje się do przesłanek określonych w art. 50 ustawy – Prawo Budowlane (druk sejmowy nr 1379).
Pomniejsze zmiany
Projekt nowelizacji zmienia również definicje zamieszkania zbiorowego - włączono do do niej także hotel apartamentowy. Z tego powodu taki obiekt nie będzie mógł być kwalifikowany jako budynek mieszkalny. Zgodnie z art. 3 pkt 2f Prawa budowlanego, w brzmieniu nadanym nowelizacją zawartą w druku sejmowym nr 1379, hotel apartamentowy został wprost zaliczony do budynków zamieszkania zbiorowego.
Ponadto, projekt noweli ułatwi również budowę basenów i oczek wodnych. Instalacje do 50 m² będą mogły być realizowane bez zgłoszenia, w tym także przy budynkach rekreacji indywidualnej. W Rodzinnych Ogrodach Działkowych uproszczenia będą dotyczyć basenów o powierzchni do 15 m² oraz oczek wodnych do 10m².
Uproszczenia dotyczące budowy basenów i oczek wodnych zawarte są w art. 29 ust. 2 pkt 13 dla obiektów do 50 m² oraz w art. 29 ust. 2 pkt 35 dla basenów i oczek wodnych w rodzinnych ogrodach działkowych o mniejszych powierzchniach.
Reforma planowania przestrzennego - nowy termin
W ustawie z 4 kwietnia 2025 r. (Dz. U. 2025 poz. 527) wszystkie terminy związane z uchwaleniem studium i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zostały przesunięte z 1 stycznia 2026 na 30 czerwca 2026.
Zmiana ta da gminom dodatkowe sześć miesięcy na przeprowadzenie niezbędnych konsultacji, uzgodnień i procedur formalnych przed ostatecznym terminem. Wprowadzi ona m.in. precyzyjniejsze zasady ustalania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (art. 13ba), zmieni sposób wyznaczania stref planistycznych oraz doprecyzuje regulacje dotyczące inwestycji towarzyszących (np. CPK).
Zmiana sposobu wyznaczania stref planistycznych została wprowadzona w art. 13d ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dodatkowe regulacje dotyczące ustaleń planu ogólnego oraz profilu funkcjonalnego stref planistycznych zawarte są odpowiednio w art. 13ba, art. 20 ust. 3 pkt 1 lit. a oraz art. 54 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy. Regulacje dotyczące inwestycji towarzyszących zostały natomiast opisane w art. 17 w pkt 6 w lit. b i w art. 76 ust.2.
Czy w 2025 roku warto planować budowę domu?
Planując budowę domu w obliczu nowych regulacji, należy być świadomym, że 2025 nie przyniósł aż tak wielu kluczowych zmian, ale raczej stanowi fundament do nowelizacji ustaw w następnym, 2026 roku. Koncentrując się na nich, należy również pamiętać, iż z uwagi na naturalne opóźnienia w realizacji inwestycji, przed podjęciem decyzji ważne jest, by spojrzeć na cały proces z dłuższej perspektywy.
Przed podjęciem decyzji o zakupie działki należy upewnić się, czy gmina posiada uchwalony plan ogólny lub przynajmniej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Warto także skonsultować się z biurem projektowym, starostwem lub urzędem gminy, aby uzyskać informacje nie tylko na temat obowiązujących przepisów i planowanych zmian, ale również dostępności gruntów oraz przyszłych inwestycji w okolicy.
Kolejnym ważnym aspektem jest budżet. Ceny działek budowlanych pozostają wysokie i nie przewiduje się ich spadku w 2025 roku. W związku z sytuacją geopolityczną i planowanymi zmianami w przepisach, można spodziewać się również niestabilności cen materiałów budowlanych (szczególnie takich jak beton czy stal).
Niestabilność mogą też wykazywać warunki oferowane przez banki, co jest istotne zwłaszcza dla osób planujących finansowanie zakupu kredytem.
Planując wydatki, nie warto ograniczać się wyłącznie do kosztów samej budowy. Bardzo duże znaczenie ma późniejsze utrzymanie nieruchomości. Dom zaprojektowany z myślą o efektywności energetycznej może wiązać się z wyższymi kosztami na etapie budowy, jednak po niedługim czasie zwrócić się dzięki niższym rachunkom za energię i media.
Budowa domu to zawsze duże wyzwanie, zwłaszcza w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu prawnym i rynkowym. Dlatego warto pamiętać, że sukces inwestycji nie zależy tylko od wyboru odpowiedniej działki czy materiałów, ale także od znajomości obowiązujących przepisów i prognozowanych zmian. Planując inwestycję w 2025 roku, miejmy na uwadze zarówno dzisiejsze realia, jak i nadchodzące wyzwania, by uniknąć niespodzianek i cieszyć się wymarzonym domem bez zbędnego stresu.