Nie każda działka pozwala na budowę wymarzonego domu. Zanim zaczniemy budowę, należy sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jak działa MPZP, co można w nim znaleźć i kiedy trzeba uzyskać Warunki Zabudowy?
1. Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
2. Czy starsze plany MPZP są nadal ważne?
3. Z czego składa się Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
4. Kto i jak uchwala MPZP?
5. Kiedy plan miejscowy zaczyna obowiązywać?
6. Gdzie sprawdzić obowiązujący MPZP?
7. Co można sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego?
8. Czego dowiemy się z planu miejscowego?
9. Jakie ograniczenia może narzucać MPZP?
10. Jak czytać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
11. Czym jest SUiKZP?
12. Jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP?
13. Kiedy konieczna jest decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT)
14. Jaka jest różnica pomiędzy MPZP a WZ?
Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie MPZP) to dokument uchwalany przez radę gminy lub miasta, który określa, jak można wykorzystać dany teren (np. czy można na nim budować czy urządzać tereny zielone). Nazywa się go "planem miejscowym" lub "planem".
Co istotne, MPZP to akt prawa miejscowego, co oznacza, że obowiązuje wyłącznie (!) na obszarze gminy, która go uchwaliła.
Czy starsze plany MPZP są nadal ważne?
Warto w tym miejscu wspomnieć, że aktualne Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego to te uchwalone po 1 stycznia 1995 roku. Plany sprzed tej daty nie mają już mocy prawnej, dlatego przed rozpoczęciem inwestycji warto upewnić się, czy obowiązuje dla Twojej działki nowy plan miejscowy.
Z czego składa się Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
MPZP składa się z dwóch części:
• tekstowej - to uchwała podejmowana przez radę miasta lub gminy. Zawiera szczegółowe zasady przeznaczenia danego terenu oraz warunki dotyczące realizowanej inwestycji. Dokument ten tworzony jest zgodnie z zasadami techniki prawodawczej - zawiera m.in. tytuł, podstawę prawną, a także przepisy ogólne i szczegółowe w uporządkowanej formie.
• graficznej - to załącznik w postaci mapy, który ilustruje planowane przeznaczenie terenów. Pokazuje, które obszary przewidziano pod zabudowę, zieleń, infrastrukturę drogową czy działalność rolniczą. Sporządzana jest na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 lub 1:2000.
Kto i jak uchwala MPZP?
Z wnioskiem o sporządzenie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego występują:
• Wójt - w gminach wiejskich,
• Burmistrz - w gminach miejskich lub miejsko-wiejskich oraz miastach poniżej 100 tys mieszkańców,
• Prezydent miasta - w miastach powyżej 100 tys mieszkańców lub będących siedzibą województwa przed reformą administracji z 1990 r.
Procedura uchwalania miejscowego planu jest długotrwała i zależy od skomplikowania planu oraz wielkości terenu. Najpierw rada gminy uchwala przystąpienie do sporządzenia planu, a następnie organ wykonawczy (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) ogłasza rozpoczęcie prac nad planem i możliwość składania wniosków do projektu planu miejscowego. Po opracowaniu, projekt planu podlega analizie wpływu na środowisko i jest udostępniony do publicznego wglądu przez co najmniej 21 dni, w trakcie których organizowana jest dyskusja publiczna oraz zbierane są uwagi. Po upłynięciu terminu, organ wykonawczy rozpatruje uwagi i przekazuje projekt planu do rady, która uchwala plan. Plan zatwierdza wojewoda.
Po wejściu w życie nowego planu, tracą moc wcześniejsze plany dotyczące terenu oraz decyzje o warunkach zabudowy dla objętych nim terenów. Właściciel nieruchomości może zostać zobowiązany do zapłaty jednorazowej opłaty planistycznej przy wzroście wartości nieruchomości, która stanowi dochód gminy i nie może przekroczyć 30% tego wzrostu.
Kiedy plan miejscowy zaczyna obowiązywać?
Jak już wspomnieliśmy, projekt planu jest udostępniona do publicznego wglądu przez co najmniej 21 dni. W tym czasie obowiązkowo organizowana jest dyskusja publiczna i zbierane są uwagi. Po zakończeniu okresu wyłożenia i zbierania uwag, organ wykonawczy rozpatruje uwagi i przekazuje projekt planu do rady, która uchwala plan. Obowiązuje on nie wcześniej niż 14 dni od ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa.
Gdzie sprawdzić obowiązujący MPZP?
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to dokument jawny, dostępny publicznie dla wszystkich zainteresowanych. Można go znaleźć w dzienniku urzędowym danego województwa, publikowany w dzienniku urzędowym województwa, a także na stronie internetowej gminy lub miasta oraz w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP). Jeśli natomiast istnieje potrzeba posiadania wersji papierowej, należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z planu. Dokumenty wydawane są odpłatnie.
Co można sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego?
MPZP zawiera wiele szczegółowych wytycznych, które mogą mieć istotny wpływ na możliwość realizacji inwestycji. Dokument może określać między innymi:
• dopuszczalną lokalizację budynku względem drogi i granic działki,
• maksymalną powierzchnię zabudowy,
• liczbę kondygnacji,
• rodzaj i kąt nachylenia dachu
MPZP może również wskazywać obowiązującą kolorystykę elewacji, typ materiałów wykończeniowych oraz inne detale architektoniczne, które należy uwzględnić przy wyborze projektu.
Czego dowiemy się z planu miejscowego?
Z MPZP możemy dowiedzieć się m.in:
• Czy działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, czy też znajduje się na terenie o innym przeznaczeniu (rolnym, leśnym, usługowym lub przemysłowym).
• Czy działka znajduje się w strefie ochronnej, w której obowiązują ograniczenia lub zakazy zabudowy - np. tereny wokół rezerwatów, parków krajobrazowych czy torów kolejowych.
• Jakie są granice i sposoby zagospodarowania terenów podlegających ochronie.
• Jakie są wytyczne dotyczące zagospodarowania terenu wokół budynku - zieleni, dojazdu czy ścieków.
• Czy działka znajduje się w strefie objętej ochroną konserwatorską - jeśli tak, konieczne może być dostosowanie projektu do charakteru okolicznej zabudowy.
• Jakie obowiązują zasady ochrony środowiska, ładu przestrzennego oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków.
• Jakie są wytyczne dotyczące rozwoju i modernizacji infrastruktury technicznej i układu komunikacyjnego - planowany przebieg nowych ulic, ewentualne poszerzenie istniejących dróg, przebieg linii zabudowy.
• Czy w pobliżu planowane są inwestycje, które mogą wpłynąć na komfort życia (np. cmentarz czy szkoła) lub mogące generować uciążliwości (autostrada czy wysypisko śmieci).
• Czy oprócz domu mieszkalnego mogą tam powstać budynki o funkcji usługowej lub produkcyjnej.
• Jakie obowiązują wymagania dotyczące rodzaju i parametrów zabudowy - czy na działce może stanąć dom wolnostojący, bliźniak czy zabudowa szeregowa, ile kondygnacji może mieć budynek, jaka może być maksymalna powierzchnia zabudowy, jak powinien wyglądać dach (kształt, kąt nachylenia połaci) i w jaki sposób kalenica powinna być ustawiona względem ulicy.
• Jakie obowiązują zasady dotyczące łączenia i dzielenia działek objętych planem.
• W jaki sposób i na jakich warunkach można tymczasowo zagospodarować lub użytkować dany teren.
Jakie ograniczenia może narzucać MPZP?
Treść Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wynika z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Dokument ten może zawierać szereg ograniczeń dotyczących sposobu zagospodarowania działki.
Wśród obowiązkowych elementów planu mogą się znaleźć m.in.:
• przeznaczenie danego terenu,
• wymagania dotyczące dostępu do drogi publicznej i miejsc parkingowych,
• dopuszczalna intensywność zabudowy,
• zasady ochrony przyrody, środowiska i dziedzictwa kulturowego,
• maksymalne wymiary i gabaryty zabudowy,
• linie zabudowy - obowiązujące, jak i nieprzekraczalne,
• minimalna powierzchnia biologicznie czynna.
Oprócz tego plan miejscowy może też określać:
• szczegółowe parametry dachu (kąt nachylenia połaci, wysokości kalenicy czy układ dachu),
• maksymalną powierzchnie zabudowy w odniesieniu do całej działki,
• szerokości elewacji frontowej budynku,
• wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej - w tym gzymsu lub attyki.
Jak czytać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
Opisowa część planu zawiera ogólne ustalenia dla danego obszaru oraz ustalenia szczegółowe odnoszące się do terenu ujętego na mapie planu. Jedną z części MPZP jest legenda z symbolami, które znajdują się na mapie. Jest ona pomocna we właściwym odczytaniu oznaczeń planu. Podstawowe oznaczenia graficzne stosowane na rysunkach planów definiują:
• granice obszaru objętego planem miejscowym,
• granice i oznaczenia terenów oraz obiektów podlegających ochronie,
• granice administracyjne,
• granice terenów zamkniętych (np. wojskowe, kolejowe),
• linie rozgraniczające tereny o różnych przeznaczeniach lub różnych sposobach zagospodarowania,
• inne oznaczenia informacyjne (np. planowane inwestycje),
• linie zabudowy,
• oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego.
Czym jest SUiKZP?
Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie SUiKZP), to podstawowy dokument, który wyznacza ogólne zasady rozwoju przestrzennego na terenie całej gminy. Choć nie jest aktem prawa miejscowego, pełni kluczową rolę w procesie planowania przestrzennego - każdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi być z nim zgodny.
Studium obejmuje całe terytorium gminy i wskazuje potencjalne tereny pod zabudowę, obszary chronione i inne kluczowe elementy polityki przestrzennej. Podobnie jak MPZP składa się z części tekstowej i graficznej, które opisują pożądane kierunki rozwoju.
Dzięki SUiKZP gmina może planować swój rozwój w zrównoważony i przemyślany sposób, uwzględniając zarówno potrzeby mieszkańców, jak i ochronę środowiska czy dziedzictwa kulturowego.
Jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP?
Aby otrzymać wypis i wyrys z MPZP (czyli podstawowe dokumenty, które przedstawiają ustalenia miejscowego planu względem innej działki), należy złożyć odpowiedni wniosek do urzędu gminy lub miasta - formularz jest dostępny online lub na miejscu. Dokumenty te są niezbędne m.in. przy budowie, podziale lub sprzedaży działki.
Kiedy konieczna jest decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT)
Gdy ubiega się o pozwolenia na budowę na działce, która nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, wówczas konieczne jest uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ) lub decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT). W praktyce skrót WZiZT oznacza pełną nazwę tego dokumentu, niemniej często mówi się po prostu o WZ - oba terminy odnoszą się do tego samego rodzaju decyzji, dlatego poniżej używamy krótszej z form.
Decyzja ta określa przeznaczenie działki i istotne informacje dotyczące planowanej zabudowy. Jej celem jest ustalenie czy planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego. WZ reguluje takie kwestie jak kształt i wysokość budynku, jego lokalizację na działce, a także kolor elewacji. Do uzyskania decyzji o Warunkach Zabudowy nie jest wymagane posiadanie prawa do nieruchomości, dlatego każdy może wystąpić o jej ustalenie dla dowolnego terenu.
Do uzyskania decyzji o Warunkach Zabudowy nie jest konieczne posiadanie praw do nieruchomości, dlatego każdy może wystąpić o ustalenie WZ dla dowolnego terenu. Podobnie jak w przypadku MPZP, decyzja o WZ wydawana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zwykle wydaje ją w jego imieniu właściwy wydział architektury i budownictwa.
Jaka jest różnica pomiędzy MPZP a WZ?
Podstawowa różnica między Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) a decyzją o Warunkach Zabudowy (WZ) polega na obszarze, którego dotyczą. MPZP obejmuje większy teren, zwykle składający się z wielu działek, natomiast decyzja o WZ jest wydawana indywidualnie dla konkretnej działki i tylko wtedy, gdy dla tego terenu nie istnieje obowiązujący MPZP.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to kluczowy dokument, który określa, co i w jaki sposób można wybudować na danym terenie. Jego znajomość pozwala uniknąć kosztownych pomyłek i świadomie planować inwestycje. Warto sprawdzić obowiązujące plany przed zakupem działki lub rozpoczęciem budowy.