infolinia 33 822 94 96 Konsultant Ulubione (0)

Powierzchnia użytkowa. Sposoby liczenia

Naliczanie powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych nastręcza niemałe trudności. W świetle obowiązujących przepisów, można tę powierzchnię obliczać według różnych praw i norm, nie obowiązuje bowiem jednolity i obowiązujący przepis. Nie precyzuje tego także ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U.1994 Nr89 poz.414 z późn. zmianami). Warto znać poszczególne przepisy i normy określające powierzchnię użytkową. W świetle zaciąganych kredytów, taka informacja może nam pomóc w prawidłowej ocenie naszych zdolności kredytowych oraz wyjaśnić niejasne kwestie w nazewnictwie.

Oto trzy różne ustawy precyzujące pojęcie powierzchni użytkowej:

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.) powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

 

Natomiast w ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.) za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

 

Z powyższych uregulowań wynika, że płacąc podatek od nieruchomości do powierzchni użytkowej musimy zaliczyć powierzchnię piwnicy w pozostałych przypadkach powierzchni piwnic nie bierze się pod uwagę.


Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje dokonywanie obmiaru powierzchni użytkowej w świetle wyprawionych ścian a więc z tynkami a z pozostałych ustaw nie wynika czy obmiar dokonywać z tynkami czy bez tynków. Na szczęście we wszystkich trzech ustawach powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości w świetle (nie wiadomo z tynkami czy bez tynków, na pewno z tynkami w ustawie o ochronie praw lokatorów) równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, od 1,40 do 2,20 m - zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 - powierzchnię tą pomija się.

 

Sprawa została jeszcze bardziej skomplikowana gdyż w ustawie o ochronie praw lokatorów prawodawca odwołał się do powierzchni użytkowej obliczanej zgodnie z Polską Normą, natomiast pozostałe ustawy nie precyzują normy liczenia tej powierzchni.

 

Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru” obowiązywała powszechnie do 1999 roku. Norma ta została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.”

Z resortowych ustaleń wynika jednak, że Polska Norma PN-ISO 9836 jest normą do dobrowolnego stosowania w zakresie dotyczącym obliczeń powierzchni użytkowej lokalu. Przy wyborze sposobu korzystania z norm PN-ISO 9836 i PN-70/B-02365 Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w piśmie wewnętrznym skierowanym do jednego z przedsiębiorstw z dnia 4 sierpnia 2000 roku zaleca przyjęcie następujących zasad:

 

ustalenia normy PN-ISO 9836 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowywanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku,

 

w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek.

Podstawowe różnice pomiędzy normami to:

obmiar według PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1 m nad podłogą i w stanie surowym (tzn. bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO 9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym,

 

wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PN-ISO 9836 - nie dolicza się,

 

powierzchnię ze skośnym sufitem: według PN-70/B-02365 oblicza się zależnie od wysokości - o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się; natomiast według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej,

 

powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) według PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania ani lokalu użytkowego), natomiast według PN-ISO 9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nie przekryte (balkony, tarasy) i powierzchnie przekryte (loggie).

 

Problem wyliczenia powierzchni użytkowej dotyczy zwłaszcza kredytobiorców ubiegających się o dopłaty państwowe do kredytów (Ustawa z dnia 27 września 2013r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi – Dz. U. z 2013r. , poz. 1304). Propozycja dopłat skierowana jest do małżeństw i osób samotnych do 35 roku życia, które zdecydują się na zakup lub budowę domu jednorodzinnego o powierzchni do 100 m2 lub 110 m2 (w przypadku gdy rodzina wychowuje minimum troje dzieci). Ustawodawca odwołuje się tutaj do definicji budynku mieszkalnego zawartej w ustawie Prawo Budowlane oraz w art. 2 pkt 7 odsyła (w sprawie ustalenia powierzchni użytkowej dla takich budynków) do art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266, zpóźn. zm.)

 

Ustalona tu wykładnia powierzchni użytkowej mieszkania, odsyła nas do definicji według której mówimy o:

 

„powierzchni użytkowej lokalu - należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;”


Nie wymieniony w definicji garaż można zakwalifikować przez analogię do strychów, piwnic i komórek jako pomieszczenie przynależne, stąd jego powierzchnia nie jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu bądź domu jednorodzinnego.

Jarosław Gromelski

facebook